Zeitmietverträge

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Mir begegnen immer wieder Gestaltungen, die auf eine zeitlich begrenzte Vermietung hinauslaufen, zum Beispiel die zimmerweise Vermietung einer größeren Wohnung an Studenten oder einfach so der Abschluß eines Mietvertrags auf 2 Jahre „wegen Eigenbedarfs“. Das ist nach deutschem Recht so nicht möglich. In wenigen Fragen diskutieren Mandanten mit mir häufiger oder intensiver, teilweise wird mir schlicht nicht geglaubt. Die Haltung ist: „Das kann doch nicht sein.“ oder „Wenn der Verkäufer meiner Wohnung das so gemacht hat und ich das übernehme, kann es nicht falsch sein.“

Doch, es kann sein. Schauen wir uns das mal an.

Das deutsche Mietrecht für Wohnraum geht vom Grundsatz der Unbefristung aus. Mietverträge enden nicht automatisch oder ohne Kündigung, sondern laufen ewig. Selbst bei Tod des Mieters enden sie nicht, sondern setzen sich mit seinen Haushaltsangehörigen oder Erben fort. Will man als Vermieter einen Vertrag beenden, braucht man einen Kündigungsgrund und muß kündigen.

Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen, und zwar eine innerhalb des Mietrechts und eine, die das Mietrecht als solches für unanwendbar erklärt.

1. Ausnahme innerhalb des Mietrechts

§ 575 BGB trägt den Namen „Zeitmietvertrag“. Die Vorschrift erlaubt eine zeitliche Befristung, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, oder
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ziffer 1 entspricht Eigenbedarf, Ziffer 2 im wesentlichen einer Beseitigung der Mietsache und Ziffer 3 der Hausmeister- oder Pflegepersonal-Wohnung. Der Grund muß im Mietvertrag konkret genannt werden, also bei Ziffer 1 bspw. wer braucht für wen die Wohnung ab wann, warum und warum genau ab dann. Einfach nur „wegen Eigenbedarf“ in den Mietvertrag reinschreiben reicht also nicht. Wenn vorgesehen wird, daß in 2 Jahren „der Vermieter“ einziehen will, tatsächlich ist es dann aber in 2 Jahren nicht der Vermieter, sondern seine Schwester, dann liegt der vereinbarte Befristungsgrund nicht (mehr) vor. Es ist so gesehen in vielen Fällen einfacher, ohne zeitliche Beschränkung zu vermieten und dann, wenn es so weit ist, wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Ziffer 2 kam in meiner Praxis einmal vor, als der Eigentümer des Hauses einen Aufzug einbauen wollte, und zwar voraussichtlich da, wo bisher das Wohnzimmer war. Die Baugenehmigung und die Finanzierung zogen sich hin, so daß er noch einmal auf 2 Jahre vermietete und das aber befristete. Wir haben im gerichtlichen Prozeß dann ausgiebig diskutieren müssen, ob der Wegfall des Wohnzimmers durch einen neuen Aufzugsschacht so „wesentlich“ ist, daß es die Vorschrift erfüllt.

Ziffer 3 kam in meiner Praxis – immerhin 16 Jahre Mietrechtskanzlei in Berlin – noch nicht vor. Das mag daran liegen, daß kein Vermieter heute schon genau weiß, daß er z.B. in 2 Jahren im September Person X als Pflegekraft oder Hausmeister braucht und die dann dort auch einziehen will. Ist man sich so nah, das bei Vertragsschluß schon zu wissen, ist es eher ein Fall der Ziffer 1.

Das war es auch schon. Wenn keiner der drei vorgenannten Gründe vorliegt, kann eine Wohnung nicht mit zeitlicher Beschränkung vermietet werden.

2. Ausnahme außerhalb des Mietrechts

Die zweite Ausnahme betrifft die Anwendbarkeit des sozialen Wohnraumschutzes. Der gilt gemäß § 549 BGB in bestimmten Fällen nämlich nicht, und zwar für Mietverhältnisse über
1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Die Möblierungsvariante ist hier Ziffer 2. Dem Wortlaut zufolge hilft sie nur, wenn der möblierte Wohnraum Teil der Vermieterwohnung ist, also das klassische Untermietzimmer. Dafür ist es erforderlich, dass die Wohnung funktional in den Wohnbereich des Vermieters einbezogen ist. Das ist nicht der Fall, wenn sie zwar im gleichen Haus liegt, aber separat verschließbar und mit eigener Küche, Diele und eigenem Bad mit Toilette versehen ist. Sie ist dann nicht funktional einer anderen Wohnung untergegliedert, sondern eigenständiger, abgetrennter Wohnbereich (AG Schöneberg 15 C 384/11). Bei Wohnungen, die noch weiter vom eigenen Vermieterleben weg sind, gilt das natürlich erst recht.

Die Studentenwohnung, die vom Eigentümer möbliert und dann zimmerweise vermietet wird, fällt also nicht unter Ziffer 2, es sei denn, der Vermieter wohnt selbst auch darin.

Ziffer 1 (nur vorübergehender Gebrauch) ist die Ferienwohnung. Auch hier hat das AG Schöneberg in vorgenannter Entscheidung eine Abgrenzung definiert: Ziffer 1 liegt nur vor, wenn der Mieter die Wohnung lediglich zur Deckung eines vorübergehenden Sonderbedarfs gemietet hat. Dann muss im Vertrag nicht nur eine kurzfristige, überschaubare Vertragsdauer, sondern auch ein Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, zum Ausdruck kommen. Daß die Wohnung einfach nur möbliert ist oder der Mieter Student, reicht als solches nicht aus. Davon abgesehen ist die Vermietung einer Wohnung nur zu vorübergehendem Gebrauch in Berlin derzeit nicht erlaubt, sie stellt eine sog. Zweckentfremdung dar (§ 2 Abs. 1 Ziffer 1 ZwVbG). Wenn man nicht so vermieten darf, daß die Voraussetzungen nach Ziffer 1 eintreten, dann kann das legal nicht vorkommen. Wenn doch, ist es entweder nach Mietrecht oder nach Zweckentfremdungsrecht unzulässig.

Ziffer 3 schließlich ist das Studenten- oder Pflegewohnheim eines entsprechenden Trägers.

Wenn keiner dieser drei Sonderfälle vorliegt, gilt klassisches Wohnraummietrecht. Dann kann man nicht wirksam befristen und braucht einen Grund für eine Kündigung. Wenn Ihnen jemand etwas anderes erzählt, trifft das nicht zu.

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