Überlegungen zum Koalitionsvertrag: Modernisierungsbremse

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Zum Recht der Modernisierung lesen wir im Koalitionsvertrag folgendes:

„Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt. Diese Regelung wird auf fünf Jahre befristet und zum Laufzeitende überprüft.

Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).

Für kleinere Modernisierungen werden wir ein optionales, vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren einführen, bei dem die formellen Anforderungen an die Ankündigung abgesenkt werden und ein maximaler Betrag von 10.000 Euro unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 Prozent umgelegt werden kann.“

Beginnen wir mit Absatz 1: das gezielte Hinausmodernisieren ist nach geltender Rechtslage unmöglich. Weder die Modernisierung noch die anschließende Umlage der Modernisierungskosten sind ein Kündigungsgrund für den Vermieter. Auch Situationen, in denen sich der Mieter die aus der Umlage folgende Mieterhöhung nicht leisten kann, führen nicht dazu, daß er ausziehen muß. Denn gemäß § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich dem LG Berlin (67 S 328/16) und dem BGH (VIII ZR 174/13) zufolge einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen bzw. bezifferter Prozentsätze verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist. Unabhängig vom Komfortzuwachs ist bei einem Mieter mit niedrigem Einkommen eine nicht zu rechtfertigende Härte auch dann gegeben, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken (siehe LG Berlin wie vor).

Das bedeutet, daß ein Mieter, der sich die Modernisierungsumlage nicht leisten kann, sie nicht zahlen muß. Dann aber kann sie keinen Grund darstellen, daß er ausziehen muß.

Von diesem Grundsatz gibt es nach § 559 Abs. 4 BGB zwei Ausnahmen: wenn entweder die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist, oder wenn die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Der erste Fall liegt beispielsweise vor, wenn die Wohnung noch mit Kohleöfen beheizt wird und an eine Zentralheizung angeschlossen werden soll, oder wenn es nur eine Außentoilette gibt und die Wohnung ein innenliegendes Bad erhalten soll. Der zweite Grund liegt beispielsweise vor, wenn ein Gesetz den Vermieter zwingt, bestimmte Modernisierungen durchzuführen, unabhängig davon, ob er will oder nicht – etwa die bußgeldbewehrte Verpflichtung, zum 31.12.2015 obersten Geschoßdecken in Altbauten zu dämmen (§ 10 Abs. 3 EnEV 2014, Erläuterungen siehe hier).

Diese Situationen sind die einzig denkbaren, wo auf den Mieter eine Umlage zukommen kann, die seine Leistungsfähigkeit übersteigt. Damit beschränkt sich der mögliche Anwendungsbereich für das Verbot eines „gezielten Hinausmodernisierens“ auf die Fälle, wo der Eigentümer keine Wahl hat oder wo eine Wohnung technisch so veraltet ist, daß sie dem heutigen üblichen Mindeststandard nicht mehr entspricht. Das ist kein plausibles Szenario für den im Koalitionsvertrag gemeinten Ansatz.

Das hindert CDU/CSU und SPD natürlich nicht, trotzdem einen neuen Paragraphen einzuführen, der ein „gezieltes Hinausmodernisieren“ unter Bußgeld- und Schadensersatzandrohung stellt. Den Gerichten bleibt dann überlassen zu interpretieren, wann das greifen soll. Was würde so etwas in der Praxis bewirken?

Zunächst muß man sich vergegenwärtigen, daß die Wohnungswirtschaft vor gerade einmal 5 Jahren kraft Gesetzes offen aufgefordert wurde, ihre Bestände umfassend energetisch zu überarbeiten. Mit der Mietrechtsreform 2012 (BT-Drucksache 17/10485) sollte verstärkt Klimaschutz und Energieeffizienz im Gebäudebestand vorangetrieben werden. Erklärtes politisches Ziel war, das für Vermieter zu erleichtern und formale sowie finanzielle Hürden abzubauen.

In der damaligen Gesetzesbegründung hieß es:

„So erscheint etwa der Kreis der vom Mieter zu duldenden Maßnahmen für Energieeffizienz und Klimaschutz zu eng gefasst. Auch sind die Vorschriften zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinreichend mit den Vorschriften über das Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung abgestimmt. Die Darlegungsanforderungen an den Vermieter zur Begründung, ob durch eine Modernisierungsmaßnahme insbesondere Energie eingespart wird, erscheinen in Einzelfällen überhöht. Ferner erscheint es geboten, den mieterseitigen Härtefalleinwand zu modifizieren: Wirtschaftliche Härtegründe, also insbesondere die erhöhte Miete nach Modernisierung, sollen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen selbst nicht mehr entgegenstehen. Mit anderen Worten: Insbesondere energiesparende und klimaschützende Modernisierungen soll der Mieter in der Regel dulden müssen, sofern dem nicht persönliche Härtefallgründe entgegenstehen. Wirtschaftlichen Härtefallgründen wird im Ergebnis wie nach bislang geltendem Recht bei der Frage Rechnung getragen, welche Mieterhöhung der Vermieter nach einer Modernisierung durchsetzen kann.  …

Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“: Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primär- oder Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen. Zugleich wird ein weiterer Tatbestand geschaffen, der sonstige Maßnahmen zum Zwecke der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder zum Klimaschutz erfasst, jedoch ohne unmittelbaren Bezug zur Mietsache. Energetische Modernisierungen führen für die Dauer von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung in der Bauphase. Wirtschaftliche Härten wegen der zu erwartenden Mieterhöhung werden bei allen Modernisierungsmaßnahmen ausschließlich im Mieterhöhungsverfahren nach der durchgeführten Modernisierung berücksichtigt.

Die formalen Anforderungen im Rahmen der Begründungspflichten des Vermieters insbesondere bei der Modernisierungsankündigung werden gesenkt. Zur Darlegung der Energieeinsparung soll künftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte ausreichen – und zwar sowohl bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen als auch im Mieterhöhungsverlangen. … Bei alledem bleibt es bei dem Grundsatz, dass die Kosten einer Modernisierung wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich 11 Prozent umgelegt werden können. Diese Erhöhungsgrenze gilt auch für die energetische Modernisierung.“

Der Gesetzgeber entschied sich also 2012, im übergeordneten Interesse teure energetische Modernisierungen zu forcieren. Wirtschaftliche Unzumutbarkeiten für den Mieter sah man nicht, weil im Einzelfall der Härteeinwand möglich ist. Mit Kfw-Förderprogrammen schob man zusätzlich an. Die Praxis griff das auf und begann, Fassaden und Dächer zu dämmen, Heizanlagen zu erneuern, auf bessere Energieträger umzustellen und Fenster gegen solche mit besseren U-Werten auszutauschen. Die Bauwirtschaft boomt bis heute, Handwerker sind kaum verfügbar, die Steuereinnahmen sind höher als je zuvor.

Natürlich sind energetische Modernisierungen keine Kleinmaßnahmen, sondern aufwendig und teuer. Eine Fassadendämmung macht wenig Sinn, wenn die Fenster eine Schwachstelle bleiben. Also muß man beides im Zusammenhang angehen. Sollte man dann nicht auch eine ineffiziente Heizanlage austauschen? Jeder Energieberater empfiehlt das und die Kfw-Förderbedingungen sind so angelegt, daß man das in der Regel auch muß, weil ansonsten die gewünschten Kriterien nicht erfüllt werden.

Wie muß ein Eigentümer, der die gesetzgeberische Aufforderung aus dem Jahr 2012 ernst genommen hat und energieeffizient modernisiert, die jetzige Formulierung (und dahinterstehende Haltung) des Koalitionsvertrags auffassen? Jedenfalls nicht so, daß künftig noch eine anhaltende Modernisierungsfreude bestehen bleiben wird. Je umfassender die Maßnahme, desto lauter werden der Mieterverein und eifrige Ordnungsbehörden nach Bußgeldern rufen. Das bedeutet, daß Vermieter gerade die energetischen Modernisierungen nicht mehr durchführen werden, schon allein weil die Diskussion niemand führen möchte. Gerade die Häuser, in denen der Rückstau am größten ist, werden dann am wenigsten angegangen, weil es am aufwendigsten und damit auch am teuersten wäre.

Wem das noch nicht unattraktiv genug ist, der wird durch die geplante „Kappungsgrenze“ von 3 Euro in 6 Jahren zusätzlich aufgefordert, jegliche Aufwertung zu unterlassen. Diese 3 Euro bedeuten faktisch, daß Mietspiegelerhöhungen im Anschluß an solche Maßnahmen nicht mehr möglich sind. Ebenso bedeutet es, daß viele Maßnahmen wirtschaftlich für den Vermieter nicht mehr vernünftig sind, einfach weil die Kosten höher liegen. Große Maßnahmen werden auch aus diesem Grund unterlassen werden.

Das wird Kapazitäten in der Bauwirtschaft freisetzen. Das wiederum wird vermutlich politisch nicht gewünscht sein, weil es die Steuereinnahmen ebenso wie die Belastung der Sozialversicherungssysteme tangiert. Auch möchte man energetische Modernisierungen nicht ausbremsen, wie an anderer Stelle des Koalitionsvertrags deutlich wird.

Deshalb vermute ich, daß wir am Ende entweder doch keine neue Regelung erhalten werden, oder daß sie mangels Anwendungsbereich keine praktische, sondern nur kosmetische Relevanz haben wird. Beispiele aus der jüngeren Zeit für solche Nicht-Regelungen gibt es diverse, so die Bekämpfung der Mietnomaden, die Möglichkeit der Sicherungsanordnung für Mietrückstände, die während gerichtlicher Verfahren auflaufen, oder zu großen Teilen auch die Mietpreisbremse.

Übrig bleiben wird am Ende eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf 8% – angesichts des derzeitigen Zinsniveaus, so lange es nicht ansteigt, vertretbar. Das „Gebiet geltender Kappungsgrenze“, auf welches die Koalitionäre den Anwendungsbereich der Umlagenabsenkung beschränken wollen, ist übrigens ganz Deutschland, § 558 Abs. 3 BGB.

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