Überlegungen zum Koalitionsvertrag: steuerliche Förderung von Wohnungsneubau

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Nach heutiger Nachrichtenlage ist nicht klar, ob es zu einer Fortsetzung der Großen Koalition kommt, mit welchem Personal sie besetzt sein wird und ob der Vertrag, den auf Seiten der SPD der nach heutiger Nachrichtenlage nicht mehr weiter beteiligte Martin Schulz verhandelt hat, durchführbar sein wird.

Trotzdem: die Ideen, die in dem Papier aufscheinen, sind die, welche die Politik uns aktuell anbietet. Es sind die Lösungen, von denen sich die Politik eine Verbesserung der Lebensverhältnisse in den nächsten Jahren verspricht. Auch wenn sich die Tagesaktualitäten ändern, werden nicht von heute auf morgen grundsätzlich neue Ideen salonfähig. Es macht also Sinn, sie sich näher anzuschauen.

Ich greife nachstehend ein paar Punkte auf und denke laut darüber nach, heute zu der steuerlichen Förderung von Wohnungsneubau über eine zeitlich befristete Sonderabschreibung. Der Text im Koalitionsvertrag lautet:

Wir schaffen insbesondere für den freifinanzierten Wohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment steuerliche Anreize. Dazu werden wir eine bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung einführen. Sie beträgt zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre fünf Prozent pro Jahr.

In dieser Absichtserklärung liegen etliche Probleme verborgen. Zunächst gilt es zu definieren, was „bezahlbares Mietsegment“ ist. Man findet das sicherlich nicht im Wohnungsneubau, denn dort liegen die Baukosten schon allein aufgrund der Vorgaben der Energieeinsparverordnung und der heutigen Baustandards so, daß sich, jedenfalls in städtischen Gebieten, Kaltmieten von 10 Euro plus ergeben. Das Bundesamt für Raumordnung und Bauwesen hat dazu im August 2016 eine Studie veröffentlicht, welche für Berlin im Zeitraum von 2010 bis 2014 Mieten von 8,00 bis 9,50 Euro nettokalt als Mindestbaukosten ergab (siehe dort Seite 20). Der bundesweit ermittelte Baupreisindex stand Anfang 2010 bei 99.2, im November 2017 bei 118, das sind rund 20% mehr. In Gebieten wie Berlin dürfte die Steigerung noch sehr viel deutlicher gewesen sein.

10 Euro Kaltmiete liegt eher im oberen Segment, nahezu alle Mittelwerte des aktuellen amtlichen Mietspiegels liegen, teils deutlich, darunter. Das bezahlbare Segment beginnt also oberhalb des aktuellen Mietspiegels. Ich vermute, daß der Koalitionsvertrag das nicht meint. Wenn das bezahlbare Segment aber niedriger sein soll, die steuerlichen Einzelheiten also so ausgestaltet werden, daß hinten geringere Mieten rauskommen müssen, dann fragt sich, wer das bauen soll. Und ob unsere Städte um der Kosten willen künftig wieder mehr mit Plattenbauten ergänzt werden, Wohnungsbaupolitik a la DDR 2.0?

Wenn man davon einmal absieht, fragt sich, wer die steuerliche Vergünstigung in Anspruch nehmen soll. Die Hürde liegt nach dem, was wir zur Zeit aus vielerlei Richtung hören (siehe z.B. die Interviews in diesem Blog mit Herrn Tibes oder Herrn Migazzini), mehr in einer außerordentlichen Dauer von Bauantragsverfahren und unterschiedlichen Vorgehensweisen der Bezirksämter, sowie darin, daß städtische Flächen zur Bebauung nicht vorhanden sind oder nicht freigegeben werden. Selbst wenn ein Investor mit Blick auf die Absichtserklärung im Koalitionsvertrag heute mit Taschen voller Geld und vorhandenem Grundstück einen Bau starten wollte, so müßte dieser geplant werden (mindestens 6 Monate), genehmigt werden (mindestens 1 Jahr) und gebaut werden (2 bis 3 Jahre). Die steuerliche Sondervergünstigungszeit bis Ende 2021 ist dann mit Sicherheit bereits abgelaufen, wenn der erste Mieter einzieht. Das bedeutet, daß die steuerliche Vergünstigung nicht dazu führen kann, daß sich heute jemand zu einem Wohnungsneubau entschließt, der bislang unentschlossen war.

Der Koalitionsvertrag adressiert also nur Projekte, die ohnehin jetzt schon fertig sind oder demnächst fertig werden. Das führt nicht zu zusätzlichem Wohnungsneubau, sondern nur zu einer Verbesserung der Kalkulation bereits vorhandenen Wohnungsneubaus. Mehr Wohnungen entstehen dadurch nicht.

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