Mietpreisbremse Nr. 2

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Presseberichten zufolge ergaben die Sondierungsgespräche zur GroKo unter anderem, daß „die Mietpreisbremse zum Ende des vorgesehenen Geltungszeitraums auf Wirksamkeit und insbesondere unter Berücksichtigung der Erkennntnisse aus der Rechtsprechung evaluiert“ wird.

Die Gesetzesbegründung zur Mietpreisbremse aus dem Jahr 2014 (Bundestags-Drucksache 18/3121) sah eine Befristung bis zum 31.12.2020 vor. Innerhalb dieses Zeitrahmens dürfen die Landesregierungen mit einer maximal 5 Jahre geltenden Verordnung  bestimmen, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gelten soll. Erklärtes Ziel war, Gebieten mit besonders „angespannten“ Wohnungsmärkten, quasi im Ausnahmezustand, einen vorübergehenden besonderen Schutzstatus zu gewähren, in denen der Mietanstieg gebremst wird.

Berlin hat davon bekanntlich sofort Gebrauch gemacht (MietenbegrenzungsVO) und mit Wirkung zum 01.06.2015 die gesamte Stadt als angespannten Wohnungsmarkt verordnet. Die 5jährige Verordnungsdauer läuft also zum 31.05.2020 aus, das ist noch vor Ende der bundesgesetzlichen Verordnungsermächtigung. Berlin kann deshalb mit Wirkung zum 01.06.2020 für weitere 5 Jahre die Mietpreisbremse erneut verordnen, was dann bis zum 31.05.2025 liefe. Insgesamt hätten wir so eine 10jährige Zeit im Ausnahmezustand.

Bereits jetzt wird allerdings deutlich, daß durch die Verordnung reduzierter Mietpreise die Anspannung am Wohnungsmarkt nicht nachlässt. Im Gegenteil sind die Mieten im Vergleich der Mietspiegel 2015/2017 ganz erheblich gestiegen, während parallel das Angebot an verfügbaren freien Wohnungen gravierend nachgelassen hat. Als der Mietspiegel 2017 veröffentlicht wurde, überschrieb die Berliner Zeitung ihren diesbezüglichen Bericht mit „Die Preise in Berlin explodieren“. In Räumungsprozessen gewähren die Berliner Gerichte den Mietern schon seit längerem ungewöhnlich lange Räumungsfristen mit dem Hinweis, daß der Berliner Wohnungsmarkt angespannt sei und der Mieter entsprechend länger brauche, um eine andere Wohnung zu finden.

Wie passt das zusammen?

Nach meinem Eindruck verschärft die Mietpreisbremse die Anspannungen auf dem Wohnungsmarkt. Weil Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings zwangsweise so günstig zu haben sind wie in Randlagen, wollen alle möglichst im Zentrum wohnen. Das bewirkt natürlich entsprechenden Druck dort. Des weiteren können sich mehr Menschen eine größere Wohnung leisten, wenn die qm-Mieten niedrig sind, was bedeutet, daß mehr qm pro Kopf genutzt werden. Auf einer verfügbaren Gesamtfläche wohnen also weniger Menschen, als wenn die Preise höher wären. Es ist natürlich angenehm, in einer möglichst großen Wohnung zu leben; nur das erklärte politische Ziel, die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt zu mildern, verlangt eigentlich eine gegenläufige Tendenz.

Dieser künstlich erhöhte Druck treibt am Ende die Preise.

Wir haben also einerseits nicht das politisch gewünschte Ergebnis bezahlbarer Mieten, andererseits steigenden Druck aufgrund der politischen Eingriffe in den Markt.

Was den Druck tatsächlich abbauen würde, wäre zusätzliches Wohnungsangebot, also Neubau. Dieser ist aber aus verschiedenen Gründen zurückhaltend. Einer der Gründe dürfte sein, daß die Mietpreisbremse eine politische Unsicherheit in die Zukunft wirft, die langfristig planende Investoren eher verschreckt. Zwar wurde bei Inkrafttreten Neubau, also alles mit Bezugsfertigkeit ab Oktober 2014, ausgeklammert. Aber wer kann glaubhaft garantieren, daß die nächste Mietpreisbremse nicht ein neues Neubaudatum ansetzt, das aus heutiger Sicht noch in der Zukunft liegt? So etwas kann man nicht brauchen, wenn man Häuser baut und dabei einen Amortisationshorizont von mehreren Jahrzehnten berechnen muß.

Es gibt weitere Gründe für eher verhaltene Neubaufreude, wie in diesem Artikel gut zusammengefasst wird.

Ob die von der GroKo-Sondierung avisierte Evaluation im Jahr 2020 ergibt, daß man die Mietpreisbremse komplett fallen lasse sollte, oder ob sie verschärft wird, werden wir sehen. In der jetzigen Form ist sie jedenfalls ineffektiv und schädlich. Möglicherweise ist sie sogar verfassungswidrig (siehe hier und hier), aber das ist ein anderes Thema.

Eine Übersicht meiner weiteren Beiträge zu rechtlichen, steuerlichen oder politischen Themen rund um die Immobilie finden Sie weiter unten oder über „Home“ im Menü am Anfang oder am Ende dieser Seite.

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