BGH-Rechtsprechung 2017

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Im Dezember 2017 gaben wir ein Berliner Seminar für Verwalter und Vermieter zur Rechtsprechung des BGH im Mietrecht im abgelaufenen Kalenderjahr. Wir haben die Entscheidungen chronologisch aufbereitet.

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Nutzungsentschädigung nach Vertragsende

BGH VIII ZR 17/16 vom 18.01.2017

Leitsatz:

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

aus den Gründen:

Der Anspruch aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB richtet sich auf die Marktmiete. Es ist dabei auch nicht von Belang, ob der Vermieter das Mietverhältnis, wie hier, wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Mietsache in Zukunft selbst nutzen will. Denn der bezweckte Druck zur Rückgabe der Mietsache wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehenen Bezugszeitraums zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen wolle.

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Betriebskosten: Zusammenfassung der Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung

BGH VIII ZR 285/15 vom 24.01.2017

Leitsatz:

Die Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und für Straßenreinigung in der Betriebskostenabrechnung zu einer undifferenzierten Kostenposition ist unzulässig.

aus den Gründen:

Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich.

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist unzulässig. Eine Ausnahme hat der Senat lediglich bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.

Nach diesen Maßstäben ist es unzulässig, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zu einer undifferenzierten Kostenposition zusammenzufassen. Es handelt sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung – anders als bei den Kosten für Frisch- und Abwasser – auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt auch dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid – wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten – abgerechnet werden.

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Betriebskosten in einer WEG: fehlende Jahresabrechnung lässt Jahresfrist unberührt

BGH VIII ZR 249/15 vom 25.01.2017

Leitsatz:

  1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.
  2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
  3. Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

aus den Gründen:

„Laufend entstehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht – hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze – die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den – rechtswirksamen – Beschluss der Wohnungseigentümer, während der Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten seines Sondereigentums ohnehin selbst zu tragen hat.

Der Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Vielmehr handelt es sich bei diesem Beschluss um einen internen Akt der Willensbildung der Wohnungseigentümer. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.“

– Im weiteren Verlauf der Entscheidung befasst sich der BGH damit, daß auch die Gesetzesbegründung nicht hergibt, daß eine WEG-Abrechnung aufschiebende Wirkung für die BK-Abrechnung habe, sondern im Gegenteil. Auch haben die Abrechnung verschiedenen Gehalt, die Rechnungslegungprinzipien und die zu tragenden/umlegbaren Kosten sind andere. Der Verwalter ist zwar nicht Erfüllungsgehilfe, d.h. der Vermieter kann an der Verspätung schuldlos sein, weil die Jahresabrechnung fehlt. Im konkreten Fall hatte der Kläger aber –

„den Entlastungsbeweis, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der Betriebskosten der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 trifft, nicht geführt. Er hatte konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hatte. Hierzu gehörte insbesondere die Darlegung der Bemühungen, die er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen. Hieran fehlt es. Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger insoweit lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese – nachdem die bisherige Hausverwaltung zuvor noch erfolglos zur Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen für die vorbezeichneten Abrechnungszeiträume aufgefordert worden war – im November 2013 fertiggestellt.

Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.“

– Diese Ausführungen des BGH laufen darauf hinaus, daß der Eigentümer ggf. selbst anhand der Belege in der Verwaltung versuchen muß, seinen Anteil zu ermitteln und eine Abrechnung zu erstellen, die er dem Mieter vorlegen kann. Vielleicht hätte man den Verwalter auch auf Vorlage einer Abrechnung verklagen müssen. Jedenfalls aber kann man nicht einfach auf die fehlende WEG-Abrechnung verweisen, sondern muß sich selbst bemühen und dazu konkret im Prozeß vortragen. –

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Gewerberaum: doppelte Schriftformklausel in AGB kann formlos geändert werden

BGH XII ZR 69/16 vom 25.01.2017

Leitsatz:

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

aus den Gründen:

Es kommt nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen beabsichtigt haben oder sich der Kollision mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch nur bewusst geworden sind. Unerheblich ist auch, ob die Individualvereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend getroffen worden ist. Den Vorrang gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben individuelle Vertragsabreden ohne Rücksicht auf die Form, in der sie getroffen worden sind, und somit auch, wenn sie auf mündlichen Erklärungen beruhen. Das gilt selbst dann, wenn durch eine AGB-Schriftformklausel bestimmt wird, dass mündliche Abreden unwirksam sind.

Zwischen einfacher und doppelter Schriftformklausel sind insoweit keine maßgeblichen Unterschiede erkennbar. Der Vorrang der Individualvereinbarung muss bei beiden auch dann gewahrt bleiben, wenn man ein Interesse des Verwenders anerkennt, einem langfristigen Mietvertrag nicht durch nachträgliche mündliche Abreden die Schriftform zu nehmen, und deshalb eine solche Klausel ausnahmsweise als wirksam ansieht. Das gebieten Sinn und Zweck des § 305 b BGB, wonach vertragliche Vereinbarungen, die die Parteien für den Einzelfall getroffen haben, nicht durch davon abweichende Allgemeine Geschäftsbedingungen durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder teilweise zunichte gemacht werden können. Die Vorschrift beruht auf der Überlegung, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen als generelle Richtlinien für eine Vielzahl von Verträgen abstrakt vorformuliert und daher von vornherein auf Ergänzung durch die individuelle Einigung der Parteien ausgelegt sind. Sie können und sollen nur insoweit Geltung beanspruchen, als die von den Parteien getroffene Individualabrede dafür Raum lässt. Vereinbaren die Parteien – wenn auch nur mündlich – etwas anderes, so kommt dem der Vorrang zu.

Das Interesse des Klauselverwenders oder gar beider Vertragsparteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige Bindung zu gefährden, muss gegenüber dem von den Parteien später übereinstimmend Gewollten zurücktreten. Es kommt – anders als bei einer individuell vereinbarten doppelten Schriftformklausel – auch nicht darauf an, ob die Parteien bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel gedacht haben und sich bewusst über sie hinwegsetzen wollten.

Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass eine doppelte Schriftformklausel die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ohnedies nicht stets gewährleisten könnte. Zum einen kann eine Änderungsvereinbarung nach § 127 BGB der vertraglichen Form – und damit ggf. dem doppelten Schriftformerfordernis – genügen, ohne jedoch der von § 550 BGB geforderten gesetzlichen Schriftform zu entsprechen. Zum anderen kann ein Schriftformverstoß im Sinne des § 550 BGB trotz Wahrung der gesetzlichen Schriftform etwa darin begründet sein, dass mangels ausreichender Bezugnahme der Vertrag insgesamt nicht mehr den Anforderungen des § 550 BGB gerecht wird

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Minderung: was und wie genau muß der Mieter darlegen?

BGH VIII ZR 1/16 vom 21.02.2017

nicht amtlicher Leitsatz:

  1. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet.
  2. Sieht sich ein Mieter in einem Mehrparteienhaus einer Lärmbelästigung durch Nachbarmieter ausgesetzt, reicht es aus, wenn er die Lärmbelastung (laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) ausreichend beschreibt und überdies durch detaillierte „Lärmprotokolle“ konkretisiert. Bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen bedarf es solcher auch nicht.

aus den Gründen:

Zur Ursache des beanstandeten Lärms musste der Beklagte nichts weiter vortragen, zumal es ihm als Laien weder möglich ist, die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen, noch darzulegen, ob der als unzumutbar empfundene Lärm auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses, auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) oder auf einer Kombination beider Ursachen beruht. Wenn die Partei gleichwohl eine aus ihrer Sicht bestehende Lärmursache benennt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, sie wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.

Das Gericht muß den Vortrag, es handele sich um nahezu tägliche Lärmbelästigungen, also auch solche, die ersichtlich bis in die Gegenwart reichen und deshalb durchaus sachverständiger Beurteilung zugänglich sein können, prüfen. Zum anderen ging das Rechtsschutzbegehren des Beklagten ersichtlich dahin, den in seiner Wohnung wahrnehmbaren und von ihm als unzumutbar eingeschätzten Lärm feststellen zu lassen, wozu ohne weiteres auch eine (Mit-)Verursachung durch einen unzureichenden baulichen Schallschutz gehört (etwa: Nichteinhaltung des bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Schallschutzes, Vorhandensein von „Schallbrücken“).

Dass der Beklagte nicht ausdrücklich geltend gemacht hat, die Ursache des Lärms könne auch in der Nichteinhaltung der zur Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften liegen, ist unschädlich. Zwar kann ein Mieter nach der Rechtsprechung des Senats mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden Standard entspricht. Das enthebt den Tatrichter aber – selbstverständlich – nicht von der Notwendigkeit der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens, mit dessen Hilfe genau diese Prüfung erst vorgenommen werden kann. Zudem liegt nach den Angaben, die die als Zeugen vernommenen Bewohner des Gebäudes zur Intensität der in den Wohnungen wahrnehmbaren Geräusche aus anderen Wohnungen, aus dem Treppenhaus und sogar aus dem Nachbarhaus gemacht haben, die Möglichkeit nicht fern, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten ist. Sollte dies der Fall sein, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, etwa wegen bestehender Schallbrücken, zu einer schlechthin unzumutbaren und deshalb als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung in der Wohnung des Beklagten geführt und ihn auch zur Minderung der Miete berechtigt hat.

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Betriebskosten in einer WEG: Abrechnung ohne WEG-Abrechnung

BGH VIII ZR 50/16 vom 14.03.2017

nicht amtlicher Leitsatz:

  1. Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung darf die Betriebskosten auch ohne Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters gegenüber dem Mieter abrechnen und demzufolge aus der Betriebskostenabrechnung einen Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter geltend machen.
  2. Der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung entfaltet gegenüber einem Dritten wie dem Mieter keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

aus den Gründen:

Laufend entstehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1BetrKV sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht – hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze – die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den – rechtswirksamen – Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung.

Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen. Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

§ 556 Abs. 3 BGB dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidung und gewährleistet eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt und der Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, sähe man eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung an.

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Eigenbedarfskündigung durch GbR zulässig

BGH VIII ZR 92/16 vom 15.03.2017

Leitsatz:

Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen.

In seiner Begründung verweist der BGH auf sein Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15), in welchem er die Thematik bereits umfassend abgearbeitet hatte.

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Eigenbedarfskündigung: wie ausführlich muß sie begründet werden?

BGH VIII ZR 270/15 vom 15.03.2017

Leitsatz:

Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt. Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.

aus den Gründen:

1. Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin.

Das Kündigungsschreiben musste hier jedoch keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklagten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen.

2. Die Gerichte haben den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann.

Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klägerin den Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die sogenannte Anbietpflicht führte schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprüche wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis zur Folge.

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Heizkostenabrechnung bei Einrohrheizung: „ungedämmt“ ist nicht „freiliegend“

BGH VIII ZR 5/16 vom 15.03.2017

Leitsatz:

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

Sachverhalt:

Die Klägerin ist Mieterin einer in Dresden gelegenen Wohnung der Beklagten. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind.

Die Beklagten erstellten die Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2010 bis 2012 unter Berücksichtigung nicht erfasster Rohrwärme auf der Grundlage des Beiblattes „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077. Die Klägerin meint demgegenüber, diese Berechnungsweise komme bei – wie hier – nicht freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung nicht zur Anwendung.

aus den Gründen:

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Solche Regeln enthält zwar das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077, das auch auf nicht freiliegende Leitungen Anwendung findet, jedoch sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, im Streitfall nicht erfüllt. Denn die Wärmeleitungen in dem Gebäude, in dem sich die von der Klägerin gemietete Wohnung befindet, sind – anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert – überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend.

„Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen. Der Verordnungsgeber hat diesem im Übrigen auch nicht weiter erläuterungsbedürftigen Begriff in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV keinen abweichenden Sinngehalt beigemessen. Daher ist der Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach dem unmissverständlichen Wortlaut der Bestimmung im vorliegenden Fall nicht eröffnet.

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Mietspiegel-Mieterhöhung mit Stichtagszuschlag

BGH VIII ZR 295/15 vom 15.03.2017

Leitsatz:

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

aus den Gründen:

Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestelltes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen.

Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterliche Überzeugungsbildung Beschränkungen unterliegen sollte. Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 558a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt. Zudem war man sich auch im Gesetzgebungsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungsmarkt sind, und dass man sich dann möglicherweise anders behelfen müsse. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor.

Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich danach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.

Einem – wie hier – einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess eine Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht. Diese Indizwirkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt beschränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht.

Auch einem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich über deren unmittelbaren Bestimmungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Geschwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen.

Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Mietspiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 noch bei 6,275 €/qm gelegen hat, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 €/qm, was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerungsrate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für geschwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.

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Eigenbedarfskündigung wegen „Geschäftsbedarfs“

BGH III ZR 45/16 vom 29.03.2017

Leitsätze:

  1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls.
  2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.
  3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt.
  4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind. Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden.
  5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und dem Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) entgegen früherer Rechtsprechung regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu.
  6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.
  7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.
  8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

Die Entscheidung ist sehr grundsätzlich und sehr ausführlich, eine nähere Befassung würde dieses Skript sprengen. Wenn in Ihrer Praxis ein Fall in diesem Rahmen entsteht, sind wir gern für Sie da.

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Eigenbedarfskündigung wegen „Betriebsbedarfs“ und Schadensersatz bei Vortäuschen

BGH VIII ZR 44/16 vom 29.03.2017

Leitsatz:

  1. Eine Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines „Concierge“ übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt.
  2. Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.

nicht amtlicher Leitsatz:

Realisiert der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten „Betriebsbedarf“ nach dem Auszug des Mieters nicht, trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind daher strenge Anforderungen zu stellen

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Betriebskostenabrechnung: insgesamt nur geringe Anforderungen an die Form

BGH VIII ZR 237/16 vom 25.04.2017

nicht amtliche Leitsätze:

  1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.
  2. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge. Diese Vorgehensweise berührt die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung nicht, weil der Mieter die Einzelsummen mit Hilfe eines einfachen Rechenschritts gegebenenfalls selbst ermitteln kann.
  3. Ebenso ist es unschädlich, wenn in der Abrechnung nicht der auf jede Betriebskostenart entfallende Anteil des Mieters betragsmäßig gesondert ausgewiesen ist, sondern sämtliche nach dem Flächenmaßstab umgelegten Betriebskosten addiert und daraus unter Anwendung des Umlageschlüssels der vom Mieter insgesamt zu tragende Anteil errechnet wurde.

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Betriebskostenabrechnung: kein Vorwegabzug für Grundsteuer bei gemischter Nutzung

BGH VIII ZR 79/16 vom 10.05.2017

Leitsatz:

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.

aus den Gründen:

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen… (nur) dann erforderlich, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen.

Gemessen an diesem Maßstab hat das Berufungsgericht die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs bei der Grundsteuer rechtsfehlerfrei verneint.

Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, das heißt, die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer auf der Basis der vom örtlichen Finanzamt erlassenen Bescheide über den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag sowie des von der Gemeinde durch Satzungsbeschluss festgelegten Hebesatzes (in Berlin Multiplikator 8,1 [810 %]) ermittelt.

Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein Grundstück mit einem gemischt genutzten Gebäude das Ertragswertverfahren Anwendung. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, wird dabei ein in der Vergangenheit festgesetzter Einheitswert anlässlich eines Eigentümerwechsels in der Regel nicht aktualisiert, sondern wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Zudem erfolgt die Festsetzung des Einheitswertes regelmäßig bezogen auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt – hier auf den 1. Januar 1935. Auch die Revision stellt nicht in Abrede, dass es bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung keinen direkten Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum gibt. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.

Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug „aus Gerechtigkeitsgründen“ vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht, wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.

Wenn die Revision fordert, der Vermieter müsse für jedes Abrechnungsjahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche und auf die Wohnnutzung entfielen, und sodann einen Vorwegabzug in Höhe des Anteils der gewerblichen Nutzung am Gesamtertrag im Abrechnungsjahr vornehmen, verkennt sie, dass dies schon deshalb nicht zu einer von den Klägern eingeforderten „gerechteren“ Kostenverteilung führen kann, weil die Höhe der im Abrechnungsjahr jeweils umzulegenden Grundsteuer von diesen Umständen gerade nicht abhängt.

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Kündigung aus Generalklausel des § 573 BGB wegen beabsichtigtem Wohnprojekt

BGH VIII ZR 292/15 vom 10.05.2017

Leitsätze:

  1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten.
  2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange. Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.
  3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind. Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden.
  4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings – im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen.
  5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist.

aus den Gründen:

Der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Interessen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen wollte, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Mieterhöhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Veräußerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gemeinnützigen, insbesondere karitativen Zwecken nicht.

Einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende Interessenbewertung und -abwägung geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

(aaa) Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen) selbst zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus.

Bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung. Das Gesetz gibt dem (von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragenen) wirtschaftlichen Verwertungsinteresse des Vermieters deshalb nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden, wobei jedoch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwüchsen. Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint.

(bbb) Vor diesem Hintergrund genügt es für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, dass auf Seiten des Vermieters ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund an der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden ist. Dieser Aspekt reicht nicht einmal bei der vom Gesetzgeber in besonderem Maße privilegierten Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus, denn hier ist zusätzlich das Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches bei den dort genannten Personen zu fordern. Erst recht hat dies zu gelten, wenn der Vermieter – wie hier – die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Befriedigung des Wunsches anstrebt, die Mietwohnung künftig selbst zu Wohnzwecken nutzen oder durch den Kreis der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgeführten Angehörigen nutzen zu lassen, sondern er das Anwesen einer Gesellschaft mietweise überlassen will, an der er als Gesellschafter beteiligt ist und die nach Sanierung des Anwesens darin ein psychosoziales Wohngruppenkonzept verwirklichen will.

(ccc) Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist. Da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbestände des Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch ebenso schwer wiegen muss, wie die von den Regeltatbeständen erfassten Vermieterinteressen, ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darüber hinaus nur anzuerkennen, wenn jeweils ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben ist.

(ddd) Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet. Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von deutlich größerem Gewicht darstellen, der je nach Fallgestaltung auch die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erfordern kann.

Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten typisierten Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung aufweist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zukommt, richtet sich wiederum nach den konkreten Umständen des Einzelfalls; eine allgemein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit.

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Haustürwiderruf einer Modernisierungsvereinbarung

BGH VIII ZR 29/16 vom 17.05.2017

Leitsatz:

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung.

Sachverhalt:

Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in München gelegenen Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 kündigten die Beklagten, die über zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser verfügen, die Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung sowie eine infolgedessen zu erwartende Mieterhöhung von 76,60 € dahin an, dass die Wärme- und Warmwasserversorgung von Öleinzelöfen sowie Kohle- und Stromboiler auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung umgestellt werden sollte. Anfang Dezember 2009 erschien der Beklagte zu 1 in der vom Kläger angemieteten Wohnung. Dabei trafen die Parteien folgende Vereinbarung:

„Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um € 60.- pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen.“

Nachdem die Arbeiten im Mai 2010 abgeschlossen waren, zahlte der Kläger von Juli 2010 bis Oktober 2012 die um 60 € monatlich erhöhte Miete. Anfang November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und begehrte von den Beklagten vergeblich die Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten Erhöhungsbeträge, womit er beim BGH Erfolg hatte.

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vereinbarter Schönheitsreparaturzuschlag ist Bestandteil der Nettokaltmiete

BGH III ZR 31/17 vom 30.05.2017

Leitsatz:

Ist der Vermieter vertraglich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, so unterliegt ein neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen vereinbarter Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Mietpreishauptabrede nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Inhaltskontrolle und stellt einen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation dar. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

aus den Gründen:

Es trifft nicht zu, dass den Klägern mit Hilfe dieses getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der Rechtsprechung des Senats gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist. Ähnlich wird nach der Rechtsprechung des Senats bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt hat

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Schadensersatzanspruch bei vorgetäuschter Modernisierungenkündigung?

BGH VIII ZR 199/16 vom 30.05.2017

nicht amtliche Leitsätze:

  1. Macht der Mieter nach einer Modernisierungsankündigung von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so besteht seitens des Vermieters keine Hinweispflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich einer Verzögerung der geplanten Modernisierungsmaßnahme.
  2. Von einem arglistigen Vortäuschen der Modernisierungsmaßnahme ist nicht auszugehen, wenn die Arbeiten teilweise ausgeführt wurden und der Vermieter darlegt, dass sich die Fortsetzung der Arbeiten witterungsbedingt und eines Personalengpasses verzögern werden.

aus den Gründen:

Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen auf arglistiges Vortäuschen einer in Wahrheit nicht beabsichtigten Modernisierung gestützten Schadensersatzanspruch verneint.

Der Beklagte hat einen Teil der Arbeiten (Fenster, Türen) tatsächlich durchgeführt und im Übrigen dargelegt, dass die Modernisierung witterungsbedingt und wegen eines Personalengpasses in seiner Bauunternehmung nicht im ursprünglich vorgesehenen Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) möglich gewesen sei; das Dämmmaterial für die Fassade sei aber schon angeschafft worden, was durch die vorgelegte Rechnung belegt werde. Dies genügt. Für eine weitergehende sekundäre Darlegungslast des Beklagten dahin, aus welchen Gründen die weiteren Arbeiten auch später – etwa im Verlauf des Rechtsstreits – nicht realisiert worden sind, ist kein Raum. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es somit auch nicht darauf an, ob der Beklagte die Durchführung noch ausstehender Arbeiten inzwischen – etwa im Hinblick auf seine am Wohnungsmarkt nicht durchsetzbaren Mietvorstellungen – auf absehbare Zeit aufgegeben hat oder gar nicht mehr verfolgt.

Die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts weist ebenfalls keinen Rechtsfehler auf. Dies gilt insbesondere für die Würdigung, dass die von ihm festgestellten Umstände nicht den Schluss erlaubten, der Beklagte habe die angekündigten Modernisierungsarbeiten von vornherein nicht durchführen wollen. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus etwaigen unzutreffenden Angaben des Beklagten zu einem im September 2015 (also mehr als ein Jahr nach Auszug der Kläger) gelagerten Baugerüst nicht die verlässliche Schlussfolgerung ziehen, er habe nie die Absicht gehabt, die angekündigten Arbeiten auszuführen. Gegenstand des von der Revision in diesem Zusammenhang herangezogenen Bußgeldbescheids der Gemeinde war im Übrigen die Lagerung erheblicher Mengen Baumaterials vor dem Gebäude des Beklagten im August 2015, was für das (Fort-)Bestehen der Modernisierungspläne noch in diesem Zeitpunkt sprach.

Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Kläger den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht auf eine weitere Pflichtverletzung stützen können, die es in Erwägung gezogen hat, weil der vom Beklagten angegebene Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) im Hinblick auf die teilweise im Sommer durchzuführenden Arbeiten unrealistisch gewesen sei. Denn es spricht jedenfalls nichts dafür, dass die Angabe eines zu kurzen Zeitraums für die Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen einen Einfluss auf die Entscheidung der Kläger hätte haben können, von ihrem Sonderkündigungsrecht unverzüglich Gebrauch zu machen und vor dem Beginn der Maßnahmen auszuziehen. Entgegen der Auffassung der Revision geht es bei der Frage, ob die Kläger durch unzutreffende Angaben über den Zeitraum der Bauarbeiten zu ihrer Kündigung veranlasst worden sind, weder um die haftungsausfüllende Kausalität noch um die Frage des „aufklärungsrichtigen Verhaltens“ oder um die „hypothetische Kausalität rechtmäßigen Alternativverhaltens“.

Auch der von der Revision herangezogene Gesichtspunkt eines „Verfrühungsschadens“ ist von vornherein nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch der Kläger zu begründen. Soweit die Revision geltend macht, die Kläger hätten die Kündigung „verschoben“, wenn ihnen ein Teil der Arbeiten erst für die Sommermonate 2015 angekündigt worden wäre, so zeigt sie schon keinen entsprechenden Tatsachenvortrag der Kläger in den Vorinstanzen auf. In den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen der Kläger ist lediglich ausgeführt, dass die Kläger nicht gekündigt hätten, wenn der Beklagte als Modernisierungsmaßnahme nur den Austausch der Türen und Fenster angekündigt hätte. Dass die Kläger zu einem späteren Zeitpunkt gekündigt hätten, wenn der Beklagte die Durchführung der weiteren Maßnahmen für einen späteren Zeitraum angekündigt hätte, haben sie hingegen erstmals mit der Revision geltend gemacht. Im Übrigen spricht auch kein nachvollziehbarer Grund für eine solche Vorgehensweise eines Mieters, noch einen Teil der angekündigten Baumaßnahmen in der bisherigen Wohnung abzuwarten, statt den unvermeidlichen Umzug durchzuführen, bevor mit jeglichen Bauarbeiten begonnen wird. Dies gilt erst recht angesichts des zeitlichen Ablaufs im vorliegenden Fall – die Kläger haben binnen zwei Wochen nach Erhalt der Modernisierungsankündigung ein Einfamilienhaus angemietet und ihre vom Beklagten angemietete Wohnung bereits zum 31. Juli 2014 gekündigt, obwohl die Baumaßnahmen erst im Oktober 2014 beginnen sollten und den Klägern auch eine (ordentliche) Kündigung zum 30. September 2014 möglich gewesen wäre.

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Mieterhöhung: die eigene Wohnfläche kann nicht einfach so bestritten werden

BGH VIII ZR 181/16 vom 31.05.2017

Leitsatz:

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten des Mieters.

aus den Gründen:

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen.

Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen. Eine solche die Vermessung ist grundsätzlich auch dem Mieter einer solchen Wohnung möglich, die Dachschrägen aufweist und eine Loggia hat.

Die Berechnung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung mag aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genügt es jedoch, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält. Dies hat die Beklagte versäumt. Insbesondere enthält der von ihr gehaltene Vortrag keine positive (konkrete) Angabe der nach Auffassung der Beklagten bestehenden Größe der Wohnung. Dem Vortrag der Beklagten, wonach sie sowohl die von der Klägerin angegebene Wohnfläche von 92,54 qm, als auch die im klägerischen Wohnungsinserat angegebene Wohnfläche von 90 qm „bezweifle“, lässt sich nicht entnehmen, dass die Wohnung „jedenfalls nicht größer als 90 qm“ sei und der Vortrag damit eine positive Quadratmeterangabe enthält. Denn die Beklagte hat damit lediglich beide genannten Wohnflächen von 92,54 qm und 90 qm in Zweifel gezogen, ohne jedoch selbst eine konkrete Wohnfläche zu benennen. Auch das von ihr angebotene Sachverständigengutachten verleiht ihrem Vorbringen nicht den Gehalt eines substantiierten Bestreitens.

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notarielle ZV-Unterwerfung des Wohnraummieters neben einer Kaution

BGH III ZR 76/16 vom 14.06.2017

Leitsatz:

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

aus den Gründen:

Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon hingegen – unabhängig davon, ob eine Beweislastumkehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung ausdrücklich ausgeschlossen wird – nicht berührt. Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769 ZPO – gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung – vorläufig eingestellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist.

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Nutzungsersatzanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses

BGH VIII ZR 214/16 vom 12.07.2017

Leitsätze:

  1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.
  2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des Mieters – von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht.
  3. Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde.
  4. Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nutzungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung.
  5. Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt.

aus den Gründen:

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter grundsätzlich für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB).

Die Mietsache wird dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Zur Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung reicht dabei der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus. Daran fehlt es jedoch, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht. Denn solange der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er keine Räumung verlangen und damit die Mietsache nicht zurücknehmen.

Aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, namentlich eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam erachtet, ist für den Rückschluss auf einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung. Denn hierbei handelt es sich lediglich um das Motiv für den darauf fußenden Willensentschluss des Vermieters, den Mietvertrag als fortbestehend zu betrachten. Entscheidend ist allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht.

Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen Vertragsverhältnisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet. Der (ehemalige) Mieter hat dem Vermieter – jedenfalls wenn die Mietsache diesem mangels eines Rücknahmewillens nicht vorenthalten wird – aber grundsätzlich nur dann eine Nutzungsentschädigung nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zu leisten, wenn er die Wohnung auch genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist. Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus.

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Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis, wenn Veräußerer und Vermieter nicht identisch sind

BGH XII ZR 26/16 vom 12.07.2017

Leitsatz:

Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. 

aus den Gründen:

Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Nach seinem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB allerdings nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird.

Soll ein Wechsel des Vermieters in Form einer Vereinbarung zwischen dem bisherigen Mieter und dem Grundstückseigentümer als neuem Vermieter vorgenommen werden, bedarf es danach der Mitwirkung oder Zustimmung des bisherigen Vermieters, die allerdings auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.

Die überwiegende Auffassung hält dagegen eine analoge Anwendung der Vorschrift jedenfalls dann für geboten, wenn nach den Umständen des Falls davon ausgegangen werden kann, dass die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist, etwa wenn der Mietvertrag vom Hausverwalter im eigenen Namen, aber für Rechnung des früheren Grundstückseigentümers abgeschlossen wurde.

Der Senat ist der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB jedenfalls dann vorliegen, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. In diesem Fall ist nicht nur eine planwidrige Regelungslücke gegeben, sondern der zur Beurteilung stehende Sachverhalt ist auch mit dem vergleichbar, den der Gesetzgeber geregelt hat.

Aus dem Wortlaut des § 566 BGB ergeben sich keineAnhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung der Norm eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist. Der historische Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der veräußernde Vermieter gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, wurde bei den Beratungen nicht in den Blick genommen.

Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grundstück oder gewerblich genutzte Räume aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Dieser Gesetzeszweck greift indes nicht nur dann, wenn das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird, sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Zwar hat der Mieter auch in diesen Fällen aus dem Mietvertrag kein unmittelbar gegen den Eigentümer wirkendes Recht zum Besitz. Er kann sich jedoch gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf ein von seinem Vermieter abgeleitetes Besitzrecht berufen.

Der von § 566 Abs. 1 BGB verfolgte Zweck, das Bestandsinteresse des Mieters zu schützen, rechtfertigt es, ihm bei einer Veräußerung der Mietsache dieses abgeleitete Besitzrecht gegenüber dem Erwerber zu erhalten. Die Vorschrift verlangt nicht, dass sich der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags über die Eigentumsverhältnisse des Mietobjekts informiert. Sie knüpft vielmehr an das sich aus dem Mietvertrag ergebende Recht des Mieters zum Besitz der Mietsache an.

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Formelle Anforderungen von Betriebskostenabrechnungen

BGH VIII ZR 3/17 vom 19.07.2017

Leitsatz:

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

aus den Gründen:

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und  – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Mieter, um die auf den hinteren Seiten der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf mehreren Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss.

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(Kinder-)Lärm aus der Nachbarwohnung eines Mehrfamilienhauses

BGH VIII ZR 226/16 vom 22.08.2017

Leitsatz:

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

aus den Gründen:

Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen sind und für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB begründen. Dazu zählt auch üblicher Kinderlärm, den das Immissionsschutzrecht des Bundes und der Länder für seinen Bereich als grundsätzlich sozial adäquat und damit zumutbar behandelt, was – auch wenn diese Maßstäbe für die mietrechtliche Pflichtenlage keine unmittelbare Wirkung entfalten können – gewisse Ausstrahlungswirkungen auf die ohnehin schon längst in diese Richtung tendieren-de Verkehrsanschauung zur Toleranz gegenüber solchen Geräuschemissionen und darüber auf die mietrechtlichen Abwägungsprozesse hat, die ihrerseits allerdings zugleich durch das Gebot zumutbarer gegenseitiger Rücksichtnahme geprägt sind.

Vor diesem Hintergrund geht die ganz überwiegende Instanzrechtsprechung zutreffend davon aus, dass zwar auf der einen Seite Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen sind, auf der anderen Seite jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen hat. Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

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Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen

BGH VIII ZR 279/16 vom 20.09.2017

Leitsatz:

Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen

aus den Gründen:

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren, kann sich rechtlich als Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB darstellen. Dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist, denn die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen. Vielmehr stellt auch ein weit unter der Markt-miete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache eine Miete dar (sogenannte Gefälligkeitsmiete).

Ob eine entgeltliche Gewährung des Gebrauchs und damit ein Mietvertrag gemäß § 535 BGB oder eine unentgeltliche Gestattung des Gebrauchs und damit eine Leihe gemäß § 598 BGB, eine sonstige schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung (§ 241 BGB) oder gar ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis – ohne Rechtsbindungswillen – zu sehen ist, ist grundsätzlich der tatrichterlichen Auslegung vorbehalten. Ob eine Erklärung oder ein bestimmtes Verhalten als (rechtsverbindliche) Willenserklärung zu werten ist, beurteilt sich dabei nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäbe.

Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag, einen Leihvertrag oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben. Die Abgrenzung, ob den Erklärungen der Parteien ein Wille zur rechtlichen Bindung zu entnehmen ist oder die Parteien nur aufgrund einer außerrechtlichen Gefälligkeit handeln, ist unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu bewerten. Ob ein Rechtsbindungswille vorhanden ist, ist anhand objektiver Kriterien aufgrund der Erklärungen und des Verhaltens der Parteien zu ermitteln, wobei vor allem die wirtschaftliche und die rechtliche Bedeutung der Angelegenheit heranzuziehen sind.

Der Abschluss eines Wohnraummietvertrags setzt voraus, dass sich einerseits der Vermieter verpflichtet, Wohnräume dauerhaft und – im Rahmen des sozialen Mietrechts – unter Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeit dem Mieter gegen Zahlung eines Entgelts zu überlassen und dass sich der Mieter im Gegenzug verpflichtet, hierfür Miete zu entrichten. An letzterem fehlt es, wenn erst nach der Überlassung Kostentragungspflichten entstehen.

Die Übernahme gelegentlicher Reparaturkosten spricht nicht für eine mietvertragliche Vereinbarung. Denn auch bei der Leihe hat der Entleiher gemäß §§ 598, 601 Abs. 1 BGB regelmäßig die der Erhaltung der Sache dienenden Kosten, die den Ge-brauch der Sache erst ermöglichen, zu tragen. Die Kosten sind nach dem Leitbild des Leihvertrags gerade von demjenigen zu tragen, dem der Gebrauch der Sache zusteht. Hinsichtlich der Tragung der Betriebskosten hat auch bei der Vereinbarung eines unentgeltliches Wohnungsrechts der Wohnungsberechtigte jedenfalls die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen, ebenso aber auch die anteiligen verbrauchsunabhängigen Kosten der Unterhaltung der Anlagen.

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Einseitige Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

BGH VIII ZR 250/16 vom 20.09.2017

Leitsätze:

  1. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist.
  2. In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB. 

aus den Gründen:

Wurde ein Mietwohnung öffentlich gefördert und unterliegt als preisgebundene Wohnung den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), ergibt sich die grundsätzliche Befugnis des Vermieters zur Mietererhöhung aus § 10 WoBindG. Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter (bisher) nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Das zulässige Entgelt besteht bei öffentlich gefördertem Wohnraum in der Kostenmiete, die § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören unter anderem die in § 28 II. BV näher beschriebenen Instandhaltungskosten, wozu nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV auch ein Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen zählt.

Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt zur Anwendung des dispositiven Gesetzesrechts und damit zur Anwendung von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach dieser Vorschrift trifft den Vermieter während der Mietzeit die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache und damit auch die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen einer vermieteten Wohnung. Dies wiederum berechtigt den Vermieter einer dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegenden Wohnung, den sich aus § 28 Abs. 4 II. BV ergebenden Zuschlag zu verlangen.

Eine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter anstelle der unwirksamen Formularklausel im Wege der Individualvereinbarung eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten, lässt sich weder aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot (§ 241 Satz 2 BGB) herleiten. Hiergegen spricht schon der Umstand, dass für den mit einer solchen Forderung konfrontierten Vermieter unklar bliebe, welchen Inhalt seine Verpflichtung, eine „wirksame Klausel“ anzubieten, konkret haben sollte, insbesondere ob sie nach Maßgabe einer an sich verbotenen geltungserhaltenden Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß hinausliefe oder ob weitergehende Rücksichten zu nehmen wären.

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Zum Nachteil des Vermieters bei der Verwertungskündigung

BGH VIII ZR 243/16 vom 27.09.2017

Leitsätze:

  1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlichen verbundenen „Schwestergesellschaft“ reicht insoweit nicht aus.
  2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines „erheblichen Nachteils“ des Vermieters bei der Verwertungskündigung.

aus den Gründen:

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung „des Grundstücks“, also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts, gehindert ist, die in erster Linie durch Veräußerung oder Vermietung geschieht. Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch dann vor, wenn das Gebäude mit der Mietwohnung zunächst abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, der dann veräußert, vermietet oder verpachtet werden soll.

Für die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Senat entschieden, dass ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (sogenannte Vorratskündigung) nicht ausreicht. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Für die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gilt nichts anderes. Auch insoweit ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu prüfen, ob lediglich das – nicht ausreichende – noch unbestimmte Interesse einer möglichen späteren Verwertung besteht oder ob sich der Verwertungswunsch bereits soweit verdichtet hat, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne angenommen werden kann.

Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Denn auch das Besitz-recht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Folglich begründet nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint. Diese im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzel-falls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Maßgeblich ist damit allein die Interessenlage des Vermieters und nicht, inwieweit bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Belange Dritter berührt werden. Anders als bei der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, bei der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (auch) besteht, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sind bei der Verwertungskündigung – im Rahmen der „erheblichen Nachteile“ – mithin allein solche zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen.

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Zahlungsrückstand bei außerordentlicher Kündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB

BGH VIII ZR 193/16 vom 27.09.2017

Leitsätze:

  1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.
  2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

aus den Gründen:

Der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung steht nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat nicht mehr übersteigt. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters entfällt nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermieters. Bereits der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter „vorher befriedigt wird“, spricht dafür, dass die Voraussetzungen dieser – grundsätzlich eng auszulegenden – Ausnahmevorschrift nicht bereits dann erfüllt sind, wenn der Mieter lediglich eine Teilzahlung leistet und hierdurch erreicht, dass sein ursprünglich mehr als eine Monatsmiete betragender Zahlungsrückstand unter diese Schwelle sinkt. Denn eine solche Teilzahlung ist mit der in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB geforderten Befriedigung des Vermieters ersichtlich nicht gemeint.

Der Gesetzgeber ist dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekommen, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Vermieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung auszuschließen. Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden.

Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rück-stand ist nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete.

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Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln

BGH XII ZR 114/16 vom 27.09.2017

Leitsätze:

  1. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.
  2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

aus den Gründen:

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats erfordert § 550 BGB, dass sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere den Mietgegenstand, die Miethöhe sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

Mit § 550 BGB soll erreicht werden, dass der Erwerber die Bedingungen, zu denen er in ein Mietverhältnis eintritt, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb finanziell einkalkuliert darstellen. Ist das infolge formunwirksamer, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm genommen, wenn er infolge der Heilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Dass ihm im Fall unterlassener Information über ihm nachteilige formunwirksame Vereinbarungen gegenüber dem Veräußerer Schadensersatzansprüche zustehen mögen, rechtfertigt nicht die Annahme, der Schutzzweck des § 550 BGB trete deshalb zurück.

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Verjährung von Ersatzansprüchen der Mietparteien im Formularmietvertrag

BGH VIII ZR 13/17 vom 08.11.2017

Leitsatz:

Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung

„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ 

ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. 

aus den Gründen:

Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253  Abs. 1 ZPO in Betracht.

Ist einer Klausel eines Formularmietvertrags bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, wird damit der Eintritt der Verjährung der in  § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet.

Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene – hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende – Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen.  Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. So verhält es sich hier.

Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchsberechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durchsetzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist. Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird.

Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte.

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