Der Traum vom eigenen Anlageobjekt

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Ein Bekannter teilte mir unlängst mit, er habe einen Plan gefasst, um sein Geld sinnvoll anzulegen. Sein Plan sah vor, eine Wohnung anzufinanzieren, den Kredit schnellstmöglich zu tilgen und die dann anfallenden Mieteinnahmen dazu zu verwenden, möglichst schnell eine zweie Wohnung anzufinanzieren. Auf diese Art und Weise wolle er verfahren, um in den nächsten Jahrzehnten möglichst viele Wohnungen zu erwerben und sich ein geregeltes Einkommen für die Zeit nach der Pensionierung zu sichern.

Rechnen wir das Ganze einmal durch. Zunächst braucht es 20% Eigenkapital. Bei einem Preis von sagen wir mal 200.000 Euro (ein moderat angesetzter Betrag) sind das immerhin 40.000 Euro. Hinzu kommen 6% Grunderwerbssteuer und noch einmal 7% für den Makler, macht 12.000 Euro, bzw. 14.000 Euro. Insgesamt summiert sich das Startkapital also auf 66.000 Euro.

Grunderwerbssteuer und Makler zahle ich zusätzlich zum Kaufpreis. Es bleiben also 160.000 Euro, die zunächst als Kredit aufgenommen werden, der im Laufe der Jahre getilgt werden muss, ehe ich über einen Gewinn bei unserem Immobiliengeschäft nachdenken kann. Bei 1% Zinsen – derzeit kostet Geld so wenig wie selten – bedeutet das, dass ich jährlich 1.600 Euro, monatlich also 133,33 Euro aufwenden muss, um die Zinsen zu bedienen.

Natürlich sind die Mieteinnahmen, die ich erhalte, nicht gleich der Summe, die ich auf den Kredit aufwenden kann. Abzuziehen wäre das Wohngeld, wobei der Mieter noch parallel zu der Nettomiete Betriebskosten bezahlt. Lediglich die Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage müssen daher noch beglichen werden. Das sind in der Regel rund 20 % des Wohngeldes. Nehmen wir also für unser Beispiel an, das Hausgeld beträgt 350 Euro. 20 Prozent davon, die von mir getragen werden müssen, sind 70 Euro. Zusammen mit den Kreditzinsen zahle ich damit also zunächst einmal 133,33 + 70 = 203,33 Euro monatlich.

Die restlichen Mieteinnahmen bleiben, um den Kredit abzuzahlen. Orientiert man sich an einem Kaufpreis von 200.000 Euro, so sind bei einem Quadratmeterpreis von etwa 3.000 Euro in einfacher Wohnlage rund 70 qm realistisch. Schaut man nun in den Berliner Mietspiegel und geht dort von einer einfachen Wohnlage und den jeweiligen Mittelwerten aus, so ergeben sich ortsübliche Vergleichsmieten zwischen 5,07 Euro und 10,13 Euro. Letzterer Betrag betrifft Neubauten, die zwischen 2003 und 2015 bezugsfertig geworden sind. Die einschlägigen Kaufpreise liegen für 70 qm zumeist weit jenseits der 200.000 Euro. Lässt man das entsprechende Mietspiegelfeld außen vor, so ergeben sich noch ortsübliche Vergleichsmieten (im Mittelwert) zwischen 5,07 Euro und 7,10 Euro. Bezogen auf meine 70 Quadratmeter ist das ein monatlicher (Nettokalt-)Mietzins zwischen 354,90 Euro und 497,00 Euro, im Mittel also 425,95 Euro. Abzüglich der bereits berechneten Kosten bleiben im Monat also 425,95 – 203,33 = 222,62 Euro übrig.

Diese Summe (erhöht um etwaige Mieterhöhungen, da in zehn Jahren noch diverse Mietspiegel erscheinen und ich theoretisch alle drei Jahre um 15 Prozent erhöhen darf) verwende ich nun also 10 Jahre lang zur Tilgung des Kredits. Nach dieser Zeit bleibt es mir überlassen, die Wohnung entweder zu behalten und weiter abzuzahlen oder aber mit der inzwischen angefallenen (und in Berlin durchaus auch weiterhin zu erwartenden) Preissteigerung nunmehr steuerfrei zu veräußern.

Beides hat seine Vorteile. Variante 1 ermöglicht im Alter, wenn die Wohnung abbezahlt ist, reine Mieteinnahmen zusätzlich zu einer etwaigen Rente. Variante 2 steigert das vorhandene Kapital und das nicht unbeträchtlich. Der Kredit wird getilgt und es bleibt eine hübsche Summe übrig, die ihrerseits als Kapital für die nächste Wohnung genutzt werden kann. Und ganz nebenbei ist auch die Kreditwürdigkeit gestiegen, da der Kredit problemlos und vorzeitig zurückgezahlt wurde, was wiederum die Finanzierung der nächsten Wohnung deutlich erleichtern dürfte.

Die Wohnung trägt sich also im Grunde selbst. Die Einnahmen bedienen den Kredit und wenn ich 10 Jahre gewartet habe, kann ich die Wohnung auch wieder verkaufen, wobei ein etwaiger Gewinn steuerfrei bleibt. Bei der Preisentwicklung der letzten 10 Jahre ergibt das einen ganz beachtlichen Schnitt. Denn in den letzten 10 Jahren haben sich die Immobilienpreise in Berlin ungefähr verdoppelt. Insgesamt ist der Plan meines Bekannten also nicht verkehrt.

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