städtische Vorkaufsrechte verhindern neue Eigentumswohnungen

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In der Online-Ausgabe der Berliner Zeitung wurde am 3. Januar 2018 berichtet, daß der Bezirk Pankow sein Vorkaufsrecht nutzt, um den Verkauf der Belforter Straße 16 an einen Investor zu verhindern. Im Bezirk heiße es, die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt stelle auch in Pankow ein großes Problem dar. Investoren aus aller Welt legen ihr Geld in Grundstücke und Immobilien an. In der Folge steigen Grundstückspreise und Mieten in einem für die Mieter bedrohlichen Maße. Man habe dem Investor angeboten, daß er die Mieten nicht erhöhen und das Haus nicht in Eigentumswohnungen aufteilen dürfe. Als der sich nicht darauf einließ, habe Pankow ein Vorkaufsrecht ausgeübt, das Haus gehe nun auf die Gewobag über. Pankow folge insoweit dem „Vorbild“ der Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg.

Schaun wir mal. Das Landgericht Berlin hat schon vor einem Dreivierteljahr geurteilt, daß das so nicht geht (LG Berlin vom 26.04.2017, Az. O 2/15 Baul, siehe auch hier und hier und hier). In dem zugrunde liegenden Fall ging es um drei Grundstücke im Bezirk Schöneberg, das Land Berlin hatte den Vorkauf auch hier zugunsten der Gewobag ausgeübt. Das Landgericht nutzte die Gelegenheit des Urteils, grundsätzliche Leitlinien für die Ausübung städtischer Vorkaufsrechte zu formulieren. Danach kann ein Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn

  1.  entweder das Grundstück a) nicht entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder b) nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut und genutzt wird, und
  2. das Gebäude Mißstände oder Mängel aufweist, die dazu führen, daß es a) nicht mehr den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht oder b) sein bestimmungsgemäßer Gebrauch oder das Straßen- oder Ortsbild erheblich beeinträchtigt oder erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Schon das erste Kriterium dürfte in nahezu allen Fällen, in denen sich das Land Berlin in den Verkauf von Mietshäusern dazwischensetzen will, nicht vorliegen. Normalerweise entspricht das Vorhandensein eines Mietshauses dem Bebauungsplan, andernfalls gäbe es das Haus dort nicht. Auch wird sein Vorhandensein idR. den städtebaulichen Zielen und Zwecken entsprechen, es sei denn, das Land will das Haus abreißen und eine Autobahn da langbauen o.ä.

Das bedeutet, daß Berlin kein Vorkaufsrecht hat, wenn es das Haus einfach als Mietshaus selbst weiter betreiben will. Genau das ist aber erklärtes Ziel in der Belforter Straße 16: die Mieten sollen nicht erhöht und das Haus nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, sondern es soll alles so bleiben, wie es ist.

Schon aus diesen wenigen, öffentlich zugänglichen Informationen wird deutlich, daß der Bezirk Pankow hier etwas macht, das rechtlich nicht geht. Die weiteren Abläufe sind vorhersehbar: es wird einen Prozeß geben, an dessen Ende das Landgericht Berlin dem Land Berlin in ein Urteil schreiben wird, was es im April 2017 schon einmal urteilte. Der Investor wird die Kosten der zeitlichen Verzögerung kompensieren müssen. Sie dürfen raten, wie diese Kompensation aussieht.

Ich kann mir nicht vorstellen, daß der Bezirk Pankow das alles nicht weiß. In der Verwaltung sitzen ja ebenfalls Juristen und die April-Entscheidung hat überall Wellen geschlagen. Trotzdem hat die illegale Entscheidung des Bezirks einige aus städtischer Sicht positive Effekte. Zunächst gibt es eine schöne Pressemitteilung in der Berliner Zeitung: der Bezirk macht sich für die Mieter stark und vereitelt die bösen Pläne internationaler Investoren. Das macht sich gut im Wahlkampf. Daneben ist es aber auch ein Signal an Investoren: das Land Berlin macht es euch schwierig, ihr könnt nicht einfach hier Häuser kaufen und Geschäft machen. Unabhängig davon, wie legal das ist und ob es am Ende vor Gericht stand hält, wird es vielleicht den einen oder anderen motivieren, sein Geld lieber in anderen Städten oder Regionen dieser Welt anzulegen, nicht in Berlin. Wenn dann in einigen Jahren gerichtlich so stabil geklärt ist, daß das Land illegale Vorkaufsbescheide nicht mehr erläßt, hat man jedenfalls Zeit gewonnen, so lange bleibt noch mehr beim alten als ohne dies.

Nun kann man geteilter Meinung darüber sein, ob es eine gute Idee ist, den Zufluss ausländischen Kapitals in den Berliner Wirtschaftskreislauf, z.B. in regionale Handwerksbetriebe bei Gebäudesanierungen, möglichst hartnäckig zu verhindern. Gegenüber denjenigen Regionen der Welt, die sich im Gegenteil zu uns erheblich darum bemühen, daß das internationale Kapital zu ihnen kommt, dürfte das langfristig ein Wettbewerbsnachteil sein. Es ist jedenfalls ein erheblicher Nachteil für die Berliner Bevölkerung. Denn die Verhinderung von Aufteilungen bewirkt, daß keine Eigentumswohnungen auf den Markt kommen, die man kaufen kann.

Die Deutschen sind das ärmste Volk Europas. So hat es 2015 nicht nur die EZB ermittelt, sondern aktuell auch der Global Wealth Report des Credit Suisse Research Institute. Der Medianwert der deutschen Vermögen liegt hiernach bei nur 47.000 $. In Griechenland sind es 8.000 Euro mehr und wenn wir uns nicht mit Krisenländern vergleichen, sondern unseren Nachbarn, sind wir weit abgehängt: Holländer (94.000 $), Dänen (87.000 $), Belgier (168.000 $), Franzosen (120.000$) oder Italiener (125.000 $) – rings um uns besitzen die Menschen das doppelte bis dreifache. Der Grund? Das geringe Immobilienvermögen der Privathaushalte in Deutschland.

Genau jetzt wäre der richtige Zeitpunkt, hier mit massiver politischer Rückendeckung gegenzusteuern. Die Zinsen für den Immobilienkauf sind historisch niedrig, statt 5, 6 oder 8% kann man aktuell für rund 1% Geld leihen. Wenn Mieter in eine Eigentumswohnung ziehen, ist der Effekt deshalb häufig, daß sie trotz ordentlicher Tilgung monatlich weniger Geld fürs Wohnen ausgeben müssen als zuvor. Die Tilgungsleistung ist eine Sparrate an sich selbst, im Alter wohnt man umsonst, was die Rentenlücke kompensiert.

Statt dessen wird durch fortwährende Erhöhung der Grunderwerbsteuern auf Landesebene, Verschärfung von Kreditvergaberichtlinien auf Bundesebene und durch Aufteilungsverhinderung auf Bezirksebene massiv daran gearbeitet, daß sich die Menschen keine Wohnung kaufen (können), sondern in Miete und damit in Abhängigkeit bleiben. In 10 Jahren, wenn die Babyboomer in Ruhestand gehen und vielleicht die Zinsen wieder andere Niveaus haben, wird man dann jammern. Ich sehe schon die nächste Schuldzuweisungswelle an internationale Investoren, die es gewagt haben, ihr Geld nach Berlin zu tragen.

Eine Übersicht meiner weiteren Beiträge zu rechtlichen, steuerlichen oder politischen Themen rund um die Immobilie finden Sie weiter unten oder über „Home“ im Menü am Anfang oder am Ende dieser Seite.

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